昆山法院多措并举助“龙”脱困

4月13日，在昆山北部主干道上，“居然之家天一MALL”开业庆典盛大举行，现场人头攒动、热闹非凡，各大知名家装品牌商家装饰一新，不少群众趁着商家开业优惠前来选购建材家具。

在很多昆山人的记忆里，这座建筑面积超10万平方米的商业广场原名为“港龙”，前些年一直门可罗雀、冷冷清清，商户入驻率不足50%。更为严重的是，1600余户购买商业广场的小业主面临投资失败的境况。原“港龙”如何能够在这个春天焕发生机涅槃归来？

未见辉煌，“港龙商场”深陷经营危机

港龙城市商业广场（以下简称港龙商场）由成立于2002年的昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）自行开发建设，于2016年建成并对外销售商铺。缘于港龙商场优越的地理位置和良好的品牌形象，1600余户小业主购入了商场的商铺，并签订合同委托港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商管）集中统一对外招租和运营管理，双方按比例分配收益，但后续商场经营一直不温不火。

2020年后，港龙公司因资金链出现困难，对港龙商场的运营管理逐渐陷入混乱，商户搬离、拖欠业主租金、欠缴运营费用等情况开始出现。虽然港龙公司通过更换商场管理方、加大招商力度等举措，试图扭转经营颓势，但始终未有起色。

“过去我们买这里的商铺就是看中公司返还租金的承诺，认为这是一个还不错的投资。没想到港龙公司经营失败，港龙商场也一直没有起色，当初预计的租金也成了一场空。”小业主张先生无奈地表示，焦虑不安的情绪开始在小业主群体中蔓延。

自2022年起，大量小业主通过投诉、信访等途径向港龙商场所在辖区政府反映情况，部分债权人通过诉讼途径要求港龙公司支付相应款项并进入执行程序，涉及金额超亿元。900余户小业主陆续前往昆山市法院提起诉讼，要求港龙公司赔偿损失或收回商铺，港龙商场经营危机彻底爆发。

面对群体性诉讼，昆山法院及时与辖区政府沟通联动，主动与属地政府、司法、信访等部门组建专班，联合接待小业主代表，共同倾听业主心声、化解矛盾纠纷、维护和谐稳定。同时，经昆山法院调查研判，如通过执行程序拍卖港龙公司名下不动产，不仅变现困难，且拍卖资金不足以偿还大量到期债务，也无法稳定商场经营，化解港龙商场债务危机亟须转变处置思路。

执行转破产，全面依法接管企业运营

为最大限度保障各方合法权益，专班与小业主、其他债权人代表多次召开座谈交流，当面释法明理、讲清企业现状、寻求解决路径，广大业主不安情绪逐渐平复，表示相信法院、相信辖区政府依法处理相关纠纷。最终，债权人选择“执行转破产”方案，向昆山法院申请港龙公司破产清算，相关债务在破产程序中一揽子解决。随后，涉港龙公司诉讼、执行等案件全部转入破产程序，由昆山法院执破融合团队办理。

2023年4月27日，昆山法院经审查认定港龙公司不能履行到期债务，明显缺乏清偿能力，依法裁定受理江苏某建设集团有限公司对港龙公司的破产清算申请，并指定破产管理人。之后，针对港龙公司的投诉、信访等群体性纠纷全面纳入依法办理轨道。

经破产管理人调查，港龙公司运营、财务等核心管理人员均为母公司港龙集团员工，管理人难以对接到实际负责人员。港龙公司名下资产主要为港龙商城中的自持房地产3.9万平方米和仓储用地约70亩，大部分用于出租并设定抵押权，因抵押时评估价格与当前市场价格差距较大，导致不动产处置难以推进。商场统一整体运行模式下，入驻商户、小业主、商管公司等各方利益诉求协调难度大，破产资产处置工作困难重重。

在昆山法院执破融合团队的指导协助下，管理人全面接管港龙公司及港龙商管，积极开展对外应收款的查证与催收，分类实施对房地产租赁、土地租赁的管理，实现资产保值增值，为后续引入新投资人、寻求最优处置方案提供重要基础。

此外，昆山法院创新府院联动常态化机制，推动辖区政府与破产管理人、小业主代表共同成立商场第一届物业管理委员会，为债权人参与和监督破产清算过程提供平台，保障业主参与权和知情权，增强对破产工作的理解和支持。

吸引投资人，推动焕新再出发

得益于良好的区位优势和成熟的基础配套，港龙商场受到众多投资人关注，而破产处置工作也迫切需要注入新的投资以盘活资产，但现有债权债务关系、信访投诉等复杂局面让很多投资人望而却步。

经昆山市企业重整服务中心与物业管理委员会、其他债权人沟通研判，认为首要任务是处置港龙公司在商场的自持房产，清偿债务后剥离港龙公司对港龙商场的控制及影响，这一方案得到了绝大部分债权人的认同。随后，在各方的积极推进下，第三方投资人通过司法拍卖途径拍得港龙公司所持港龙商场房产，顺利解决了第一道难题。

接下来，如何让港龙商场能够在优秀投资人的经营下涅槃重生？企业重整服务中心和辖区政府下了一番苦功夫。双方对新投资人进行了基本要求的“画像”：既能够先期投入资金预付业主部分租金，给业主吃下“定心丸”，又能够为商场带来商铺入驻资源和丰富的行业运营经验，这是一项难度极高的“联合招商”工作。

在企业重整服务中心和辖区政府的推动下，经过多轮接洽、筛选、比对，物管会最终选择了昆山天一商贸公司作为新投资人接管商场运营，并引入“居然之家”品牌，获得了三分之二以上业主表决通过。新投资人先期提供500万元预付小业主租金，并承诺每年保底收益，实行“先付后用”；另投入500万元用于商场重新开业运营的费用保障。历时一年半，“港龙公司”顺利完成破产清算的主要工作。

“目前商场招商工作进展顺利，商户入住率达97%，从国内外顶级品牌到中端品牌应有尽有，我们也将把商场打造成新的区域行业标杆，不辜负广大小业主的期待。”新投资公司总经理章乃世对商场的未来充满信心。

特约通讯员 蔡 磊 陈 洁

江苏经济报记者 潘一嘉 金 彩